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经济适用房的投资方式（第1页）

经济适用房的投资方式

1．变现物超所“值”

经济适用房不但“经济适用”，而且物超所值。经济适用房的价格低并不是说它的本身质量也低。同普通商品房相比，经济适用房价格低的原因在于政府税费的减免。

国家政策规定：经济适用房在安全、适用、耐久、环境等各方面必须要达到和其他商品房同样的指标。

由此看来，经济适用房的规划设计、工程质量、物业服务等都与商品房没有什么区别，除了面积、设施选择受些影响外，在功能、实用性上并无区别，有的甚至超过普通商品房。

同时，经济适用房还在建设中采用了一些新的建设理念和新材料、新技术。正是由于新材料、新技术的使用，市场上部分经济适用房的品质，甚至优于普通商品房。

从总体上看，经济适用房的市场竞争能力绝不亚于其周边的普通商品房，其所带来的丰厚投资收益也自然不菲。

2．最简单的投资方式——出租

将经济适用房出租也是一个不错的投资选择。经济适用房购置成本低，所以投资更易于收回。采用出租的办法获利，产权关系不会变更，却可财源滚滚。

目前的房屋租赁市场成交量仍呈增长趋势，尤其是经济适用房开发比较集中的远郊地区正大幅度上涨。因而原有的市场供求矛盾将有所缓和，租赁成交价格会趋于稳定。

由于新的公交基础设施的改善，特别是一些大城市地铁、城铁线路的规划和开通，直接影响到房屋租赁市场格局变化。对于投资者来说，地段和价格的矛盾将有一定程度的缓解。由于公交设施的建设，远郊的行车时间将大大缩短，也有利于近郊房屋和以往备受冷落的地区租赁市场的热化。经济适用房比较集中的区块租务活动将继续升温。

在户型方面，经济适用房一般采用的一居室、二居室户型，将呈升温的态势。而高端物业价格有所下降，随着流动人口特别是外来打工者的不断增加，以及学生在外居住增多的情况，廉价的小户型仍是首选。随着合租市场的不断完善，经济适用房中的三居室和更大户型的成交量也将有所上升。

随着外来人口的逐渐增多，现在租赁市场的季节性变化将减弱，各季节租赁房屋的人数将趋于平衡，不会出现特别明显的市场冷淡或房屋供不应求。以往淡旺季的区分会越来越模糊。因而经济适用房出租的收益也会趋于稳定。

3．进行产权交易

根据相关法规规定，“以成本价购买的住房，产权归个人所有”。我国的房屋产权包括房屋的所有权和土地的使用权，而土地使用权又分为出让土地使用权和划拨土地使用权两种。购买商品房的产权人享有房屋所有权和出让土地使用权，而经济适用房因享受政府的优惠政策，房价中不包括土地出让金，因此，其产权人享有房屋所有权和划拨土地使用权。

这与“职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，一般住用5年后可以依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配”有所不同。

经济适用房属于有政府优惠政策的（如无偿提供土地、配套、减免税费等）微利商品房，售价不仅包括住宅成本，而且包括受政府控制的开发利润。因此拥有产权是没有任何异议的。

根据《土地管理法》和《房地产管理法》，划拨土地使用权在上市交易时，还需补交土地出让金，履行土地出让手续，转变为出让土地使用权。

可见，经济适用房的产权距商品房的产权仅一步之遥，而这一步之中却蕴含着极大的投资价值。尤其是对那些与周边商品房相比差价较大的经济适用房更是如此。

因此，经济适用房特殊的优惠政策及其产权交易政策使得它的购买者在补交一定金额税费的基础上就能上市流通。从而使得这种差价转化为实际收益成为可能，这也是经济适用房投资价值最关键的内容。

4．一刀切的价格中寻觅商机

由于经济适用房是一种具有福利色彩的准商品房，所以其销售价格是简单的一刀切，不作市场细分，这样就将因房屋层数、面积、朝向、户型的不同而衍生的价值隐藏了起来。

经济适用房因受政策限价，定价浮动空间较小，政府制定的最高限价已十分接近开发商的成本，因此开发商在制定价格时往往不考虑层次、朝向等影响户型优劣的因素，采用统一定价的方法。这就使投资者能够以同样的价格买到层次、朝向等均令人满意的户型。而未来经济适用房在上市交易时，则不存在限价问题，完全由市场调节。每套房自然会因为房屋层次、面积、朝向、户型的不同而价格不同。在目前商品房项目中，同一幢楼中因层次、面积、朝向、户型等原因带来的房屋差价最高可达40％以上。

由此可见经济适用房的户型、朝向上也蕴含了极大的投资价值。因此投资者在购房时应尽早选购，取得较满意的户型，以期在将来获得较高投资收益。